Le bail commercial est un bail longue durée qui protège les entrepreneurs et leur garantit de pouvoir établir leur activité professionnelle de manière pérenne. Le bail commercial bénéficie de caractéristiques particulières et spécifiques que nous allons étudier.

Spécificités d’un bail commercial

Le bail commercial concerne un local (et non un terrain nu) dans lequel est exercé une activité commerciale (c’est à dire qu’un fonds de commerce doit y être exploité) par une société immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

bail commercialLes éléments classiques que l’on retrouve dans un bail commercial sont :

  • la caractéristique des locaux,
  • la destination des lieux,
  • les charges et conditions,
  • les clauses résolutoires (en général les motifs de rupture du contrat comme le non paiement du loyer,…)

La durée du bail commercial

Le bail commercial est établi pour une durée minimale de 9 ans, renouvelée tacitement tous les 3 ans. S’il ne peut être inférieur à 9 ans, le bail commercial peut très bien excéder cette durée mais ne peut en aucun cas être accordé de manière perpétuelle.

Cette durée minimale de 9 ans a pour but de protéger les entrepreneurs et commerçants qui doivent pouvoir compter sur une adresse stable pendant une longue période pour pérenniser leur activité.

La résiliation du bail commercial

Le bail commercial est établi selon un modèle triennal (3, 6 ou 9 ans). A moins d’une clause contraire prévue dans le bail, le locataire ne peut résilier son bail ou prendre congé qu’à la fin de chacune de ces périodes (ou échéances triennales), c’est à dire tous les 3 ans.

Le loyer du bail commercial

Dans le cadre du bail commercial il est prévu que les loyers soient réglés par avance et par trimestre. Il est également prévu une révision annuelle de ces loyers. Comme pour les particuliers, chaque année le loyer peut être revu à la hausse, mais elle ne doit pas être excessive.

La fiscalité du bail commercial

Habituellement, le locataire supporte la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe sur les bureaux tandis que le bailleur se charge de l’impôt foncier. Cependant, dans certains cas, cet impôt peut être mis à la charge du locataire.

La fin du bail commercial

En principe, le bail prend fin au bout de 9 ans, mais c’est à la condition que le bailleur ou le locataire ait donné congé. Dans le cas ou aucune des deux parties ne s’est manifestée le bail commercial se poursuit par tacite reconduction et se renouvelle pour une durée indéterminée.

L’indemnité d’éviction pour le bail commercial

Si, à la fin du bail, le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail, il doit verser une indemnité d’éviction. Son montant varie en fonction des conséquences de ce refus pour le locataire. Il est généralement égal à la valeur marchande du fonds de commerce. Cependant, elle n’est pas due lorsque le non renouvellement est justifié par une faute du locataire (non paiement des loyers, non exploitation du fonds, …).

La cession du bail commercial

C’est l’acte par lequel le locataire cède le bénéfice de son contrat de location à un tiers. Ce dernier sera tenu aux mêmes obligations que le précédent locataire et ne pourra établir un commerce d’une autre nature.
Cet acte peut être exercé librement par le locataire à moins qu’il ait été stipulé dans une clause du contrat que, par exemple, la cession devait être soumise à l’accord du propriétaire. Toutefois, ces clauses sont considérées comme nulles lorsque la cession a lieu avec l’ensemble des éléments composant le fonds de commerce.

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